Determinanty wkładu własnego w kredycie hipotecznym
It all begins with an idea.
Wkład własny to jeden z najważniejszych parametrów kredytu hipotecznego (mieszkaniowego), jego kwota, lub dokładniej - wysokość wyrażona jako procent ceny (lub wartości) nieruchomości ma wpływ na dostępność ofert, cenę kredytu (wysokość oprocentowania) i kilka innych ważnych rzeczy.
Tutaj jednak chciałbym spojrzeć na sprawę odwrotnie, czyli omówić czynniki które wpływają na minimalną wysokość wymaganego wkładu własnego przy zakupie nieruchomości finansowanej kredytem mieszkaniowym.
W niektórych przypadkach omówię grupę kilku czynników zebraną w jeden (np. nr 3), w trosce o przejrzystość i racjonalną klasyfikację.
Omawiając to zagadnienie skupiłem się na warstwie praktycznej. Co do zasady wkład własny powinien wynosić nie mniej niż 20% wartości nieruchomości, co jest postanowieniem Rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego. Odchylenia i wyjątki od tej reguły wynikają z różnych przesłanek i opiszę je, w praktyce wkład własny waha się w przedziale 0% - 30%, rzadziej (ale zdarza się) 40% lub więcej.
BANK - różne banki mają różne wymagania w zakresie wkładu własnego, niektóre wymagają wkładu własnego 20% lub więcej, inne akceptują 10% na podstawie tzw ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Te zaś które oferują Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy - w pewnych przypadkach - w ogóle go nie zażądają.
KWOTA KREDYTU - niektóre banki przy przekroczeniu pewnej granicznej kwoty zażądają wyższego wkładu.
WARTOŚĆ, CENA lub RODZAJ NIERUCHOMOŚCI - ten sam bank zażąda 10% wkładu przy zakupie mieszkania, ale już 20% przy zakupie działki. Wyższym wymaganym wkładem mogą się też charakteryzować nieruchomości uznawane przez banki za niestandardowe, np. siedliska, rezydencje, nieruchomości o charakterze mieszanym mieszkalno - komercyjnym, lofty etc.
POWIERZCHNIA NIERUCHOMOŚCI - w niektórych bankach nieruchomość o powierzchni przekraczającej przyjęty standard pociągnie za sobą konieczność wniesienia większej kwoty z własnych środków. Przykład: jeden z banków wymaga wkładu własnego 10% dla mieszkania o powierzchni 100 m2 ale już 30% dla mieszkania o powierzchni 140 m2.
PPK lub KSIĄŻECZKA MIESZKANIOWA - środki zgromadzone w tych instrumentach mogą być wypłacone jako część wkładu własnego i w konsekwencji obniżyć zaangażowanie gotówkowe.
OKRES KREDYTU - niektóre banki żądają wyższego wkładu własnego (np 20% zamiast 10%) jeśli okres kredytu przekracza 30 lat.
CEL KREDYTU - jeśli kredyt jest przeznaczony na zakup nieruchomości, to zazwyczaj wkład własny musi być wniesiony, ale jeśli na budowę domu, lub refinansowanie kredytu mieszkaniowego - niekoniecznie. Wynika to z faktu, że działka jest uznawana jako wkład własny i często jej wartość jest wystarczająca aby nie było konieczności angażowania pieniędzy w budowę. Z kolei w przypadku refinansowania wkład własny nie jest wymagany (z reguły) gdyż został już wniesiony przy okazji zakupu i zaciągania wcześniejszego kredytu.
DRUGA NIERUCHOMOŚĆ na zabezpieczenie - jeden z banków akceptuje “zastąpienie” wkładu własnego drugą posiadaną nieruchomością, pod kilkoma warunkami.
KTÓRĄ Z KOLEI NIERUCHOMOŚĆ NABYWA KLIENT - ponieważ kredyt mieszkaniowy co do zasady służy zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych to banki mają wytyczne co do dopuszczalnej liczby posiadanych nieruchomości w sytuacji jeśli klient wnioskuje o kredyt na kolejną. Niektóre przy zakupie np trzeciej nieruchomości żądają wyższego wkładu własnego.
RODZINNY KREDYT MIESZKANIOWY - rządowy program wsparcia kredytobiorców którzy spełniają warunki, dostępny w wybranych bankach. Tutaj obowiązuje zasada odwrotna - wkład własny nie może być wyższy niż 10 lub 20% i jest ograniczony również kwotowo. Dostępna jest opcja w ogóle bez wkładu własnego.
ENERGOCHŁONNOŚĆ nieruchomości - w roku 2025 niektóre banki redukują wartość nieruchomości o wysokim zapotrzebowania na energię, co powoduje konieczność wniesienie wyższego wkładu .
WALUTA KREDYTU - w tych bankach gdzie w ogóle dostępne są kredyty w walutach innych niż PLN wymagany wkład własny waha się w granicach 15 - 40%
To zagadnienie jest zazwyczaj bardzo interesujące dla tych którzy planują zakup lub budowę finansowaną kredytem, jest wielowątkowe i złożone co widać choćby po liczbie wymienionych determinantów. Jeśli okaże się to uzasadnione - będę rozwijał ten temat.
Jeśłi chcesz otrzymać pełną wersję artykułu w PDF - napisz do mnie:
radek@gardenoffinance.com
Nota prawna: artykuł został napisany w oparciu o najlepszą wiedzę i doświadczenie autora, ma wspierać potencjalnych lub przyszłych kredytobiorców w zakresie ogólnej wiedzy kredytowej. Autor nie ujawnia w artykule informacji poufnych oraz nie bierze odpowiedzialności za ewentualne decyzje kredytobiorców.